İŞYERİ KİRALARINDA YENİ DÖNEM

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) kira sözleşmesine ilişkin bazı maddelerinin yürürlüğü, kiracısı tacir veya tüzel kişiler olan işyeri kiraları bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmiş olup yürürlüğü ertelenen ilgili hükümler 1 Temmuz 2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmiştir.

1 Temmuz itibari ile yürürlüğe giren hükümler şu şekildedir:

1. TBK m. 323 - Kira İlişkisinin Devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyecektir. Kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamayacaktır.

Yazılı rızanın verilmesi üzerine kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde devreden kiracının yerine geçecek ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulacaktır.

Devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır.

2. TBK m. 325 - Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecektir. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

3. TBK m. 331 - Önemli Sebeple Fesih

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir.

Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır.

4. TBK m. 340 - Bağlantılı İşlem Yasağı

Çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa kirayla bağlantılı sözleşme geçersiz olacaktır.

5. TBK m. 342 - Kiracının Güvence (Depozito) Vermesi

Çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamayacaktır.

Güvence olarak para veya kıymetli evrakın verilmesi kararlaştırılmışsa; kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatıracak, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo edecektir. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir.

Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi kiracıya iade edecektir.

6. TBK m. 343 - Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapma Yasağı

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacaktır.

7. TBK m. 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi

Taraflarca belirlenen, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmeleri için de uygulanacaktır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenecektir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecek şekilde artırılabilecektir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Bununla birlikte, TBK nun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra veya her beş yılın bitiminde taraflar, kira bedelinin sonraki beş yıl için belirlenmesini mahkemeden talep edebileceklerdir. Ancak yabancı paranın değerinde taraflarca öngörülemeyen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin uyarlanması, her zaman talep edilebilecektir.

8. TBK m. 346 - Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

9. TBK m. 354 – Dava Sebeplerinin Sınırlılığı

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemeyecektir. Bu madde, tahliye sebeplerinin sınırlı sayı ilkesine tabi olduğunu öngörmektedir.